Ticari Gayrimenkul Pazarında Değişim: Nakit Sıkışıklığı ve Yüksek Giderler Etkili
Merve Yiğitcan
Reel sektör, nakit sıkışıklığı ve artan işletme giderlerinin yanı sıra kapanan dükkanlar yüzünden zor zamanlar geçiriyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2023’ün ocak-eylül döneminde iş yeri satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,1 azalarak 135 bin 543 adede geriledi. Ancak, yaşanan bu genel durgunluğa rağmen pazarın alt segmentlerinde farklı eğilimler gözlemleniyor. Pazarın işletme amaçlı kullanımdan, sermaye koruma ve finansman arayışına kaydığı öne sürülüyor.
İkinci El Dükkan Satışları Düşüşte
Pazardaki dükkan kapanmaları ve yeni işletme açma isteğindeki azalma, ikinci el iş yeri satışlarını olumsuz etkiledi. Yılın ilk dokuz ayında, ikinci el iş yeri satışları yüzde 8,6 azalarak 94 bin 911 adede düştü ve Eylül ayındaki tekil düşüş yüzde 10,5 olarak kaydedildi. Sektör temsilcileri, ikinci el pazarındaki daralmanın nedenleri arasında artan kiralama maliyetleri ve azalan tüketici talebinin yanı sıra tadilat ve devir masraflarını gösteriyor. Kapanan dükkanların oluşturduğu boş alanlar şehir merkezlerinde birikme gösterirken, yüksek yenileme maliyetleri nedeniyle girişimciler mevcut dükkanları devralmaktan çekiniyor. Bu durum, ikinci el ticari gayrimenkulün alıcı bulmakta zorlanan bir stok haline gelmesine yol açıyor.
Sıfır Proje Satışları Yükseliyor
İkinci el dükkan satışlarındaki duraklamaya rağmen, sıfır iş yeri satışları dikkat çekici bir artış sergiliyor. Yılın ilk dokuz ayında, yeni iş yeri satışları yüzde 4,2 artışla 40 bin 632 adede ulaşırken, Eylül ayındaki tekil artış ise yüzde 13,2 olarak belirlendi. 2018-2026 yılları arasında yapılan analizlerde, sıfır projelerin toplam pazardaki payının tarihi bir zirveye ulaştığı görülüyor. 2022’nin ilk dokuz ayında yüzde 25,5 olan ilk el iş yeri satış payı, 2023’te yüzde 26, 2024’te yüzde 28,1, 2025’te ise yüzde 27,3 seviyelerine ulaşarak 2026’da yüzde 30’a yükselecek. Böylece pazarın dinamikleri, küçük işletmecilerden, daha güçlü sermaye sahiplerine kayıyor. Sektör uzmanlarına göre, enflasyondan korunmak isteyen yatırımcılar ve esnek ödemeler sunan inşaat firmalarının sağladığı avantajlar nedeniyle sıfır projeler cazip hale geldi.
Yabancı Yatırımcıların Çekilmesi
TÜİK’in verileri, yabancı yatırımcının ticari gayrimenkul pazarından çekildiğini gösteriyor. Yabancılara yapılan iş yeri satışları, 2022’nin ilk dokuz ayında 3 bin 14 adetten 2023’te 1324’e düşerken, bu rakam 2024’te 988’e ve 2026’nın ocak-eylül döneminde 991 adede geriledi. Yabancıların toplam pazar içindeki payı da yüzde 2,14 seviyesinden yüzde 0,73’e düştü. İpotekli satışlar ise, kredi maliyetlerinin yükselmesine rağmen yüzde 61,8’lik bir artışla 6 bin 35 adede ulaştı. Yabancı yatırımcıların çekilmesinin nedenleri arasında vatandaşlık alımıyla ilgili düzenlemeler, yüksek mülk fiyatları ve küresel ekonomik yavaşlama bulunuyor. Bu durum, pazarın yükünü yerli yatırımcıların üstlenmesine neden oluyor.
